降准:为什么短期内对于楼市回暖意义不大,影响的主要是楼市预期和信心。
当前降准0.25个百分点的最大意义不是刺激楼市快速回暖,而是对于未来预期和信心的影响最大。为什么这么说?
对当前楼市来说,降准有助于补充按揭或开发贷资源,但降准似乎对开发贷或按揭额度提升意义不是很大,因为市场的增量需求在新一轮认房不认贷、降首付、取消限购限售等政策组合拳措施下还没有被完全激活。
认房不认贷、降首付等这一轮政策出台后,具体到各个城市的需求和市场表现来看:
1、一线城市、部分强二线城市,也就是六七个城市回温了一些,有部分增量的改善需求入市,但是,对于其他弱二线城市、三四线城市表现一般,即使取消了限购限购目前短期内还没有什么市场反应,市场仍然有较大的去库存压力。
2、有回温的城市,基本上是二手房好于一手房,主要是认房不认贷、首付比例下降后,改善有了购房资格,挂牌量增加,置换型需求在置换时必然导致二手交易量增加; 而新房市场反应不明显,这个原因或许跟推盘节奏有关系,一般开发商会在政策出台后几天内即时促销收割客户,或者在每个月月底最后10天冲刺业绩,在月中的销售表现往往一般。按照这样的推盘节奏,预计新房市场到月底实际的销售才有比较明显的效果。即使有效果,也仅仅是局限于前面所提,仅仅是一线城市和少数强二线城市。
综上所述,当前,也就一线城市、少数强二线城市激活了改善市场的需求,有部分增量需求,降准或许对这部分需求的释放有积极意义。但是,当前即使是一线城市楼市,市场仍然处于多空博弈的状态,在多空博弈中稳步向好,在这样的缓慢复苏节奏下,降准有助于这些城市的需求合理释放,但对于其他城市的楼市来说,并不会有太大的影响。
换句话来说,降准短期内对于楼市回暖意义不大,影响的主要是未来政策会继续宽松的预期,以及在这样的预期背景下楼市逐步回暖的预期和信心。
总体来看,各类政策、降准等措施对于非一线城市的效果不及预期,预计后续仍然会有其他政策组合拳出台,尤其是对于稳定经济提升收入的措施的出台很关键,只有这类措施落地有效了,当前已出台的楼市政策政策组合拳措施才能有效刺激楼市回温,才能加大去库存的力度。
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