把房贷转化成经营性贷款能节省利息？小心被抽贷房财两空

贷款最长10年，利率只需要3.2%-3.6%之间，还款方式是先息后本，可以大幅降低还款压力。

看到这些信息大家有没有心动？

我相信最近一段时间很多有房贷的客户都有可能接到类似的电话，有些中介就鼓动大家去把按揭贷款转化成经营性贷款，认为这样可以节省很大一笔利息。

那这种做法到底可不可行，有没有风险呢？

首先可以确定一点的是，目前经营性贷款利率确实比较低。

从2021年开始，在市场流动性大幅增加的背景下，各大银行的贷款利率都出现了明显的下跌。

目前房贷利率已经下降到4.1%左右，经营性贷款也出现了很大的下跌。

尤其是最近两年时间，很多地方都特别针对小微企业给出了一些优惠性贷款，甚至免息贷款，很多人去申请这些普惠贷款利率确实比较低，有些贷款利率只有3.5%左右。

假如大家之前申请的房贷利率比较高，比如达到5%以上，每个月的月供不少，将按揭贷款转换经营贷款之后确实能够减少不少利息。

我们来简单算一笔账就知道。

假如一个人在2019年办理了100万按揭贷款，等额本息，贷款期限30年，当时利率是5.63%，对应的每个月的月供是5762元。

到了2022年9月份，贷款刚好满三年，剩余的本金是95.83万。

这时候如果他选择按照原来的贷款方式继续偿还下去，剩余的27年需要偿还的金额总共是186.7万左右，其中利息大约是91万左右。

但假如他现在将这笔房贷转化为经营贷，申请100万的贷款，他需要支付几项成本。

1、贷款利息。

我们就按照3.5%计算，贷款10年总共的利息大约是35万。

2、过桥资金。

如果大家没有资金把原来的房贷一次性还清，肯定需要中介帮忙垫资，目前垫资费用一天大约是1‰，我们就按照15天来计算，垫资费用大约是1.5万。

3、中介费。

想要把按揭贷款转化成经营性贷款，肯定需要中介帮忙操作，个人肯定是操作不来的，这时候就需要支付一定的中介费，中介费2%~5%不等，我们就按最低的收费2%计算，那么中介费大概需要2万块钱。

将以上三项费用加起来之后，100万额度10年经营性贷款需要支付的本息大约是138.5万。

但如果10年到期之后大家没有资金一次性偿还银行的贷款，还得再重新申请经营性贷款，这时候又得额外支付38.5万的利息和其他费用。

假如20年到期之后，大家仍然没有能力一次性偿还，最终还款期限跟按揭贷款一样要还27年，那么剩余的7年时间还有额外支付28万左右。

这意味着27年经营性贷款累计要支付的利息、过桥费、服务费大约是105万，这个利息明显要比按揭贷款的91万更高。

看到这很多朋友就纳闷了，明明经营贷款的利率更低，为什么最终利息反而会比按揭贷款更高呢？

因为这些经营性贷款一般都是先息后本，利息都是按照贷款金额直接计算的，而按揭贷款越往后还的本金越多，对应的利息其实越少。

但如果把资金的机会成本计算在内，经营性贷款肯定是更划算的。

比如正常还按揭贷款，每个月要还5700多，一年要还的金额接近7万块钱。

但是办理经营性贷款，你一年只需要还3.5万的利息就可以，这意味着剩余的3.5万资金你可以拿去投资理财，这样可以获得额外的收益，把这些收益加在内之后，实际上经营性贷款的整体成本要比按揭贷款更低。

但最终也不会低太多，相反潜在的风险就非常大。

可以肯定地告诉大家，房贷转经营贷是违规的，既然违规那随时有可能被抽贷。

目前央行对经营性资金违规进入楼市抓得非常严，如果银行跟中介违规操作将房贷转成经营贷被发现了，银行随时有可能被处罚。

在银行被处罚的同时，违规的经营性贷款也面临被提前收回。

在当前银行信贷比较宽松的情况下，按揭贷款转经营性贷款可能非常容易，甚至有些中介可以找一个空壳公司，帮大家把经营贷款申请下来。

假如未来信贷突然收紧了，这种违规行为可能被发现，到时银行就会提前收回贷款，比如客户才还了2年时间就被提前收回了。

而且这种违规行为会纳入到银行的黑名单当中，不仅办理贷款的银行会拒绝再次贷款，其他银行同样也会拒绝办理贷款。

这意味着想要通过再贷款偿还已经行不通了，只能寻找银行渠道以外的资金。

这时候如果客户没有钱偿还这100万的资金就会非常被动，要么你跟一些民间借贷公司借高利贷偿还银行的贷款把房子留住；要么你无力偿还银行的贷款，被银行低价把房子拍卖掉。

但不论是哪一种方式，都会出现很大的损失，至少要损失几十万。

另外就算客户非常幸运，没有被抽查到，没有构成违规，但10年到期之后你敢保证银行的经营性贷款还这么好做吗？

我觉得银行的信贷政策不可能永远宽松，一旦未来资金收紧了，银行的信贷政策也会跟着收紧，说不定10年之后客户到期了就没法继续办理贷款，到时同样会非常被动。

所以综合考虑各种潜在的风险之后，我认为虽然把按揭贷款转化成经营性贷款可以节省一部分利息，但潜在的风险要远远比省下的利息大很多，所以我不建议大家这么做，不要被中介带到坑里面去了。