多地出手！物业费有望全国普降？业内人士：降至“0”元并非完全不可能

常州花语馨苑小区宣布下调物业费，承诺将物业费由原先每月每平方米1.8元下调至1元；重庆风花树小区发布公告，物业费从每月每平方米1.8元降到1.3元；泉州融创江南府小区业委会发出“关于调整物业服务费标准的通知”，原先高层物业费标准从2.8元/平方米降至1.9元/平方米，洋房物业费标准从3.8元/平方米降至2.6元/平方米，别墅物业费标准从5.6元/平方米降至3.8元/平方米……近来，全国多地出现物业费下降的情况，部分降幅甚至高达50%，这一变化引发广泛关注。

物业费“降价风”起

实际上，自去年开始，物业费“降价风”就已吹到多个城市。根据第三方研究机构克而瑞物管推出的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%至35%之间，且多数物业承诺“降价不降服务标准”。多数项目的降费通过友好协商实现，也有项目选择更换物业公司达成降费的诉求。

另据中指研究院的监测，2024年至今，物业费降费项目主要集中在部分二线城市以及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间集中在10%至40%。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异也较大。

物业费下降，赢得了众多业主的称赞。有业主表示，小区业委会推动整个小区物业费下降，而且下调幅度不小，以自己为例，每个月可以省下几百元物业费，一年能省下不少钱。

多重因素助推

事实上，这股“降价风”是多重因素叠加作用的结果。

今年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，在提振消费的同时，也提出了减少居民支出负担的具体举措。目前，已有多地出台政策，调控规范收费标准。比如，青岛市城阳区发布《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，规定根据物业服务区域收费面积规模确定基准价格上浮幅度上限；青岛西海岸新区发布《关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函》，并随函附带一份《70个超出政府指导价收费项目明细》。

此外，随着物业管理行业进入存量竞争时代，企业为提升收缴率或竞标成功率主动降价。中指研究院近期发布的研报称，物业管理行业的规模增量市场逐步收缩，盈利空间被进一步压缩。去年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%。

“在房地产业快速发展阶段，物业行业也涌现出一批上市公司，一些公司的利润率曾经高达百分之二三十。”如此高的利润率被一位业内人士形容为“夸张”。该业内人士表示：“物业行业本该是一个相对普惠的低利润率行业，结果演变为一个没有技术壁垒的暴利行业，而且随着物业公司管理规模扩大，并未降本，保安、保洁等服务人员的工资也并未明显上涨。较高的利润率确实部分源自不合理的前期物业费，特别是在一些业委会成立比例较低的二线城市、三线城市，比如管理一个物业面积40万平方米的小区，如果前期物业费为每月3元/平方米，确实是在‘吸血’。”

去年12月，万物云董事长朱保全曾在一场演讲中表示：“当我们真正把市场打开的时候会发现，如果价格往2.5元/平方米以上走，空间会越来越窄；而如果往下走，空间才会越来越大。”

“卷服务”是关键

不过，在“降价潮”之下，也有一些业主担心物业费下降，物业服务保障也会下降。对此，有业内人士表示，引导物业企业“卷服务”，提升管理效率和服务响应速度是关键。

值得一提的是，在广西，柳州维美物业服务有限公司在部分小区实行免物业费模式，备受舆论关注。“这从一定程度上反映出，在物业多元收费模式下，如果资源调配得当、服务到位，物业费降至‘0’元并非完全不可能。”分析人士称。

实际上，业主对于物业的诉求并非一味“降价”。有业内人士认为，物业企业未来会更加重视市场化定价能力建设，也就是更清晰地向业主展示服务标准与成本构成，推动“菜单式服务”分级收费模式，让价格与服务质量透明化。同时，通过提升业主满意度来提高缴费率，减少因降价而导致的现金流缺口。

那么，物业费会迎来全国普降吗？对此，盘古智库高级研究员江瀚分析，物业费在各地各小区形成普遍下调的可能性不大，特别是一些经济发达、房地产市场成熟稳定的一线城市，物业费相对较为稳定。

中国商报综合自经济参考报、泉州晚报、中国新闻周刊