预留地“合作开发”之后 村民称自身利益受损

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有吉安市泰和县的观众向《都市现场》反映

当地政府安置了30多亩预留地

留给村集体发展生产

可是之后这块预留地的处置

村民却觉得自己吃了亏

这是怎么回事呢？

吉安市泰和县澄江镇上田村，位于泰和县县城郊区。村民告诉记者，2017年，泰和县因为项目开发需要，征收了村里的大部分土地，此后安置了36亩预留地给村集体。2018年，上田村委会和各村小组干部带着一份《村预留地合作开发建设协议》，找到他们。

吉安市泰和县澄江镇上田村村民 匡奕发：大队（村委会）干部跟生产队队长，挨家挨户叫我们签字。

记者：签字是什么意思呢？

吉安市泰和县澄江镇上田村村民 匡奕发：我们的预留地就卖出去了

《村预留地合作开发建设协议》的甲方，分别是上田村5、6、7、10四个村民小组，乙方为江西复茂置业有限公司。双方约定，将预留地通过由政府组织公开出让的方式进行合作开发。4个村民小组委托复茂置业，依法对本地块公开出让的有关事项进行办理，村小组的收益为137.5万元一亩，由复茂置业全额垫资。

复茂公司按照每亩地137.5万元的价格，将钱陆续通过澄江镇政府的账户支付给了村民。2020年6月，泰和县对包含上田村这30多亩预留地在内的地块，进行了公开拍卖出让，最后由江西安跃贸易有限公司摘牌，成交总价达到2.3981亿，平均每亩土地价格大约在480多万元，扣除出让方应该缴纳的税费，每亩土地的收益达到200多万元。而土地款通过澄江镇政府账户，打给了复茂置业公司。

吉安市泰和县澄江镇上田村村民 匡惠勇：其余的有4000多万，农民老表已经损失了，被复茂公司，串通谁的手在里面操作，把我们农民老表的利益，全部挪走了4000多万。

在一些村民看来，之前复茂置业与村小组签订的所谓合作开发建设协议，其实就是一份土地买断协议，所以协议无效，土地的全部收益应该支付给村集体。

吉安市泰和县澄江镇上田村村民 匡惠勇：复茂公司借助合作开发名义，其实它根本就不是合作开发，它拿我们的土地另外转卖给开发商，所以我问这个合不合法，政府有没有这个规定，土地可以（私下）买卖？

白纸黑字的约定之下，村民们的诉求是否合理？另外，预留地买断款和土地拍卖款，为什么都是从当地镇政府的账户支付，这种操作是否合法合规？

在泰和县澄江镇政府，一位经手过上田村预留地处置的工作人员表示，当年，通过复茂置业以合作开发的方式“买断”村民的预留地，然后再挂牌拍卖，是泰和县和澄江镇处置预留地的一种探索。

吉安市泰和县澄江镇政府 工作人员：这个东西合不合法，这很难回答，因为他们当时这样搞，我听说了我第一个反对，我确实反对了这个事，因为预留地的处置，上面没有一个明确的东西。

现在，上田村的部分村民认为，当初复茂置业与村小组的合作协议不合法，收益应该归村民，而不是给复茂置业赚取差价。对于这些村民的诉求，澄江镇政府的这位工作人员表示，既然村小组和复茂置业签订了协议，就应该按照协议来执行。

吉安市泰和县澄江镇政府 工作人员：组里面大部分人认可了，就说这个土地给它复茂，137万，你给它了，是亏是赚，那就是老板的。

不过，有律师认为，虽然村民们和复茂置业签订了白纸黑字的合作开发协议，但是这份协议中明确提出：如当地政府返还的款项高于乙方复茂置业支付给村小组的金额，高出部分仍归乙方所有，如返还款项低于乙方复茂置业支付给村小组的金额，不足部分由乙方承担。这则条款可能超出了普通的“合作开发”的范畴。

律师 肖杰：虽然协议抬头写的是合作协议，但其实里面涉及的内容更像是土地进行买卖，根据《土地管理法》以及《城乡规划法》的相关规定，集体土地并不能直接地流入市场上，也要通过征地以及改变性质等各种方式进行审批，才能流向市场。所以它的协议虽然名为合作开发协议，但实际上是涉嫌买卖，因此它违反了相关法律规定。

记者手记：

一块预留地的开发，既通过签订“合作开发”协议完成了土地使用权的流转，相关部门也履行了规划调整和土地招拍挂等相关程序，为什么当地群众仍然不满意？其中的症结，就在于土地增值收益如何分配出现了争议，村民们认为这个过程中出现了“剪刀差”，企业赚走了大头，自己吃了亏。

土地是农村最重要的资源，而集体经营性建设用地是最稀缺、最易变现的土地资源。很多地方，此前都在探索集体经营性建设用地入市改革。要避免上田村预留地合作开发出现的类似争议，需要地方政府进一步细化收益分配比例，让农民分享土地增值的长期收益，而不是仅仅仅获得一次性补偿。

今年中央一号文件强调，要有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全收益分配和权益保护机制。期待吉安市、泰和县的相关部门能从这一案例中排查出问题、梳理出痛点，并以此为切入口，进一步深化改革。