济南一物业“放鸽子” 导致便利店开张计划彻底泡汤

物业公司迟迟不交房，便利店开张计划彻底泡汤——当某公司因第三方违约被迫终止合同时，却发现6万元费用被超市以“保证金不退”为由全额扣留。这场由物业点燃的“违约之火”，最终在济南市槐荫区人民法院的判决中划出清晰责任边界：依据《中华人民共和国民法典》相关规定，公司仍需为连锁违约买单，3万元保证金作为违约金不予退还；但超市已收取的技术服务费、POS机押金等“未实际履行对价”的款项，则必须完璧归赵。一纸判决不仅解开企业间的“三角债”死结，更警示了市场主体：保证金不是“万能扣款箱”，法律既要保障守约方权益，也绝不容许超额获利。

因第三方原因导致的违约，违约责任如何认定？近日，济南市槐荫区人民法院公开一起服务合同纠纷案例。2023年8月，某超市与某公司签订《便利店项目咨询服务合同》，约定超市为公司提供便利店项目咨询服务，经营地址位于某小区底商，超市向公司提供门店经营所需要的相关信息咨询以及技术支持。合同约定，公司若无意继续合同，应提前两个月书面通知，超市已收取的保证金不再退还。同日，超市与公司签订《购物卡合作协议书》，约定超市同意持自己品牌购物卡的顾客，可以在该公司新开设的便利店处刷卡消费使用。两份合同签署后，某公司依约支付合同约定的费用包括技术服务费、保证金、运营管理费、POS机押金等款项总计60500元。为租赁场地进行经营，该公司与某物业管理公司签订了《增值服务合作协议》一份，因物业公司未如期交付房屋，导致某公司无法正常开展业务。2024年11月，法院判决上述《增值服务合作协议》于2024年9月解除。某公司认为，因案外人物业公司的原因，导致便利店项目相关合同客观上无法继续履行，自己不存在过错，不应当承担责任，要求超市解除合同并退还费用，双方未能达成一致。2025年1月，该公司将超市诉至槐荫法院，请求判令解除双方签订的《便利店项目咨询服务合同》《购物卡合作协议书》;判令被告返还原告技术服务费、运营管理费、保证金、POS机押金等全部费用60500元。被告超市辩称，超市不存在任何过错，案涉合同合法有效，已收取的保证金不应退还，且超市已经履行了门店选址、宣传设计等服务，不应当退还技术服务费、运营管理费、保证金等费用。

法院经审理后认为，本案系服务合同纠纷。某公司与超市签订的《便利店项目咨询服务合同》及《购物卡协议书》系双方真实意思表示，双方均应当按照协议约定行使权利、履行义务。某公司因案外人物业公司无法提供经营场地，导致合同目的无法实现为由，要求解除公司与超市签订的《便利店项目咨询服务合同》及《购物卡协议书》，合法有据，法院予以支持，但合同解除的日期应当以起诉状送达被告之日。合同解除后，原告已支付的各项款项是否应当退还，应当结合合同履行状况以及过错程度综合考量。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定，即便违约因第三人导致，合同一方仍需向对方承担责任，因此某公司作为违约方需承担违约责任。由于双方在合同中约定了保证金3万元，且合同中明确约定公司若无意继续合同，应提前两个月书面通知超市，超市已收取的保证金不再退还。此外，保证金也具有实现担保合同履行的目的，现某公司无法继续履行合同，应当承担相应的违约责任，故公司要求退还保证金的诉请，法院不予支持。关于公司主张的技术服务费、运营管理费，在本案合同相对方(某公司与超市)中，虽系公司的原因导致合同解除，但超市的损失已在收取的保证金中得到弥补，且保证金本身也具有惩罚的性质，故在已扣除了保证金的情况下，超市的损失已得到弥补，故公司已缴纳的服务费20000元、运营管理费6000元应当予以退还。关于原告主张的POS机押金4500元，由于被告并未向原告交付POS机设备，现涉案合同已解除，原告要求被告退还押金4500元，合法有据，法院予以支持。综上所述，法院依法判决公司与超市签订的合同于2025年2月解除;超市退还公司服务费20000元、运营管理费6000元、POS机押金4500元，驳回公司的其他诉讼请求。

因合同相对方之外的第三方原因导致的违约，合同一方当事人能否以此为由解除合同并要求免责?违约责任到底如何认定？槐荫法院法官认为，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，因合同相对方之外的第三人原因导致违约，合同一方当事人不能以此为由要求免责，仍应当向合同相对方承担违约责任。这里体现了合同相对性原则，通常情况下，依法成立的合同仅能约束合同当事人，对合同之外的第三人不具备约束力，有利于稳定合同预期，保障当事人的意思自治。同时，因第三人违约造成的损失，合同一方当事人承担责任后，可以依照法律规定或者按照约定另行向第三人主张。

记者:李震 编辑:陈彤彤 校对:杨荷放