中国海外发展的下个五年

这个财报季，谈第二增长曲线的房企多了，开发主业反而被绝大部分企业选择性淡化。这背后是绝大部分企业开发主业还在失速有关。据公开数据显示，2024年，TOP100房企销售总额同比下降约31%，TOP10房企全年销售平均同比下滑超20%。行业整体失速中，有些企业却能在逆势中实现增长，中国海外发展就是其中之一。

据其财报显示，2024年，在房地产市场持续下行的背景下，中国海外发展实现收入1851.5亿元，税前溢利264.1亿元，核心股东应占溢利157.2亿元，继续保持行业领先水平；年销售额达3106.91亿元，权益销售金额行业第一，销售额同比上涨0.3%，成为TOP10房企中唯一实现年度销售正增长的公司。

拆分其销售业绩来看，2024年中海夺下北上深三个一线城市销冠，四个一线城市总销售额达1640亿元，占公司整体销售的61%；平均销售单价为27048.36元/平方米，同比增长16.62%，为其未来数年利润奠定坚实基础。

能在行业调整期保持稳定发展，中国海外发展行政总裁张智超在业绩会上表示，这依赖于正确的战略引领和坚定的执行，十四五期间，行业面临深度调整，中海紧紧地围绕今天、明天、后天的业务战略，坚定地执行和目标资源投入，并在过程中动态适时调整。

据张智超介绍，十四五期间，中海一直有一个判断，这五年决定了中国房地产行业未来20年竞争的基本格局，中海成功穿越了当前这一轮行业下行转折期的冲击与挑战，并保持在行业的前列，保持攻守兼备资源与发展态势；下一个五年，我们依旧将坚守不动产开发运营主航道，住宅开发是公司优势产业，下一个五年将继续做大和做强，保持行业领先地位，保持全国市场占有率领先，在主流城市核心城市保持领先；同时，要做强做优经营性业务，显著提升收入与利润贡献。

重仓一线城市，优质土储保证销售基本盘

能在2024年销售业绩逆势增长，颜建国称，与公司强聚焦一线城市的投资策略。

近几年，在新房销售市场，一二线城市销售相对稳定、大部分三四线城市销售仍待复苏。在土地市场，受债务拖累，近两年绝大部分房企极少公开拿地。利用两个市场的调整期，坚持“三个主流”发展策略的中海地产通过招拍挂、收并购多渠道，加注一线及强二线城市优质土地获取优势。2023年-2024年，连续两年新增投资行业第一。

2024年，中海在12个城市新增土地储备22宗，总购地金额则提升至806亿元，新增权益投资额696亿元。其中，四个一线城市权益投资额占73.5%。仅12月单月，中海拿地6宗，包括位于北京丰台、深圳南山的两宗“百亿地块”，单地块质量更高，织厚安全垫。

2025年，中海延续积极重仓一二线城市投资态势，接连竞得北京三宗地块，以及深圳、郑州、沈阳、厦门、杭州等地块，累计投资额逾300亿元。土储结构调整服务于“主流城市市场份额提升”目标，通过聚焦核心城市，中海权益销售额跃居行业第一，市占率稳步提升，巩固了头部企业地位。同时，这些新增土储，将成为中海未来几年的基本盘，在行业分化期扩大其竞争优势，从土地层面保证未来销售的稳定性。

张智超称，2025年中海的投资将保持稳中有进的态势，继续保持行业领先的投资强度，投资策略还是强聚焦一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市。

“玖序系”成热销代名词，打造“好房子”抢占市场先机

能实现增长，除拥有优质土储外，也要有较强的产品力，满足消费者需求。目前，新房市场以改善及以上需求为主，中海地产匹配这类购房人的“玖序系”产品在北上深等城市持续热销。

在上海，3月28日中海·顺昌玖里入市套均总价约4000万元。项目首开即售罄，收金196.5亿元，打破全国商品房单次开盘销售金额纪录，荣登“中国盘王”；全年销售超387亿元。

6月底，上海、深圳、北京的三个玖序系项目同步入市。其中，上海中海·领邸玖序全年五开五罄，热销282亿元；深圳中海·深湾玖序，打破深圳新建商品住宅销售定价上限，首开收金超100亿元，全年热销156.2亿元；北京中海·京华玖序，备案均价约17.5万元/平方米，开盘热销62亿元，开盘48小时就位居北京2024年上半年新房网签销售冠军，全年热销75.6亿元。

颜建国表示，“好产品”是“工科中海”口碑的来源，是公司的竞争优势之一，中海一直注重通过“好产品、好服务”来实现“好效益”。

2024年在各家房企“卷”改善类产品之际， “好房子”体系应运而生、从各地实行规定来看，封闭式阳台按1/2计算容积率、风雨连廊不纳入容积率计算、大户型要求层高不小于3.15米等。这类产品的出现将是对此前产品的颠覆，可以说谁能率先打造出“好房子”，就会在2025年的新房市场抢占先机。

在颜建国看来，“好房子”建设，不仅仅是住房品质的显著提升，更是房地产行业的一次重大变革，对房企的空间与服务理解能力、客户需求洞察力、上下游部件产品的系统集成能力、数字技术与人工智能链接能力等提出了前所未有的要求。

据了解，“好房子”理念诞生伊始，中海在住建部指导下，对三万多客户展开调研，并梳理了广大客户对“好房子”的134 项需求，从而集成了16大科技系统，率先在中国建筑科技展上推出“中海好房子”样板。

颜建国介绍，今年中国海外发展将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限价放开的形势下，将有机会通过打造“中海好房子”，实现更大的价值创造。

继续做大做强住宅开发，经营性业务提升收入与利润

良好的销售态势，确证现阶段中海手中握有充足的现金流，足以覆盖短债、保证短期发展。

中国海外发展副总裁郭光辉介绍，近几年来随着市场下行、行业深度调整，中国海外发展一直把有息负债管控作为重中之重。连续两年来有息负债都进行了压降。2024 年有息负债包括提前还款和到期归还、净归还 175.5 亿元，同比下降 6.2%。

在压降有息负债的同时，中海仍然有充裕的资金来实现发展，同时在2024 年在有息负债结构上公司进一步优化，降低了整体融资成本，平均融资成本为3.1%。2024年，中国海外发展稳健的运营态势，获标普全球上调信用评级至A-/稳定，成为中国房企中唯一拥有双A国际信用评级的企业。

十四五收官之年保持稳定发展，张智超称，下一个五年中国海外发展将在保持战略定力同时，赋予今天、明天、后天三大产业进一步做大、做优、做强的目标任务，继续做大做强住宅开发，并持续提升经营性业务收入与利润，推动公司持续稳健高质量发展。

财报显示，中海目前经营性业务包括持有型的办公楼、购物中心、长租公寓、酒店及康养业务，2024年经营性业务的利润贡献已经超过10%。

“经营性业务将强聚焦于核心城市，特别是几个重点一线城市。” 张智超称，近几年聚焦投资于核心城市、核心地段、核心资产，已持有一批优质物业，陆续投入运营后，将进一步强化公司的资产经营能力与资本运营能力；前几年，中海还涉足养老产业，将在这方面持续加大投入。

除此之外，在下个五年，中海还将做实做优包括供应链、代建、规划设计、数字科技在内的生态型业务，赋能主业同时构建第三增长曲线。

颜建国称，下一个五年，房地产发展新模式将逐步建立健全，我们对中国经济、对房地产行业都充满信心。我们将坚守长期主义，坚定成为卓越的国际化不动产开发运营集团的战略目标，推动房地产行业的健康发展，为广大客户的美好居住与幸福生活持续贡献更大的力量。